Guide de l'acheteur, du propriétaire et du vendeur

Les alertes qui coûtent cher

Zone inondable, contamination, glissement de terrain, fondations, droits acquis : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter, de rénover ou de vendre, et ce qu'il en coûte de l'ignorer.

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Acheteurs

Vérifiez avant même d'appeler un courtier

Une propriété peut être belle, bien située et bien inspectée, et cacher un problème qu'aucune visite ne montre. Ces problèmes-là sont dans les données publiques : il suffit de les chercher avant de tomber amoureux de la maison.

Vos délais sont courts

Une fois la promesse acceptée, il reste souvent quelques jours pour l'inspection et le financement. C'est trop court pour découvrir une zone inondable ou un avis de contamination.

C'est vous qui payez

Une fois l'acte signé, les travaux, la décontamination ou le logement à fermer sont à votre charge. Le recours contre le vendeur est long et incertain.

Ça se voit dans les données publiques

Zonage, rôle d'évaluation, cartes de zones inondables, registre des terrains contaminés : tout est public, encore faut-il le croiser.

Vous posez les bonnes questions

Arrivé chez le courtier, à l'inspection ou chez le notaire avec la liste, vous savez quoi demander et quoi faire inscrire comme condition.

Lire le rapport

Trois niveaux de gravité

Dans la section « Ce qui pourrait vous coûter cher », chaque point porte une pastille.

Alerte majeure ou contrainte forteUn problème qui peut empêcher un projet, faire refuser un prêt ou une assurance, ou coûter des dizaines de milliers de dollars. À régler, ou à faire inscrire comme condition, avant de signer.
À vérifierUn indice sérieux, à confirmer avec un document, la ville ou un professionnel : matériaux d'époque, limite de zone, bruit, servitude possible.
Bon à savoirUne information utile qui ne bloque rien : terrain contaminé voisin, îlot de chaleur, aide disponible.

Ce qui pourrait vous coûter cher : indice de risque environnemental et points à vérifier

Où les trouver

Où cliquer : Dans le rapport, deuxième ou troisième section : « Ce qui pourrait vous coûter cher ». Le récapitulatif gratuit en donne déjà le nombre.

Ce que ça vous apporte : Chaque point dit d'où il vient (ville, ministère, registre) et ce qu'il faut faire. Capture d'un vrai rapport, adresse masquée.

Une par une

Les alertes majeures et les contraintes fortes

Ce que le Radar repère sur chaque propriété des 67 municipalités couvertes, ce que ça peut vous coûter, et quoi faire.

Zone inondable

Ce que c'est: Le terrain est dans une zone de grand courant (crue de 0 à 20 ans), une zone d'embâcle ou un secteur inondé en 2017 ou 2019.
Ce qui peut vous en coûter: En zone de grand courant, les constructions neuves, les agrandissements et la reconstruction après une inondation sont en principe interdits. Ces maisons sont habituellement difficiles, voire impossibles, à assurer contre l'inondation, et certains prêteurs hésitent à les financer.
Quoi faire: Demandez à la municipalité la cote de crue du terrain, à votre assureur une soumission écrite avant l'offre, et au vendeur l'historique des inondations.

Glissement de terrain et forte pente

Ce que c'est: Le lot touche une zone de contraintes liée aux glissements de terrain, un talus fort, ou une zone d'érosion côtière.
Ce qui peut vous en coûter: La ville peut exiger une expertise géotechnique avant tout permis, et interdire d'agrandir, d'ajouter une piscine ou même de reconstruire. Des travaux de stabilisation se chiffrent vite en dizaines de milliers de dollars.
Quoi faire: Demandez à la municipalité la carte des contraintes et ce qu'elle exige sur ce lot ; faites lire la situation par un ingénieur en géotechnique avant de lever vos conditions.

Terrain contaminé

Ce que c'est: Un avis de contamination est inscrit au registre foncier, ou le lot figure au répertoire des terrains contaminés.
Ce qui peut vous en coûter: La réhabilitation d'un sol contaminé peut coûter plus que le terrain lui-même. Le prêteur peut refuser le prêt tant qu'une étude environnementale n'est pas faite, et l'avis suit la propriété d'un propriétaire à l'autre.
Quoi faire: Exigez l'état certifié du registre foncier et, au moindre doute, une évaluation environnementale de site (phase I) avant l'achat.

Ancien réservoir de mazout

Ce que c'est: La maison date d'une époque où l'on chauffait souvent au mazout ; un réservoir enfoui ou abandonné peut rester sous le terrain.
Ce qui peut vous en coûter: Retirer un réservoir enfoui coûte plusieurs milliers de dollars, sans compter la décontamination du sol s'il a fui. Plusieurs assureurs refusent une maison avec un réservoir enfoui.
Quoi faire: Demandez au vendeur une preuve de retrait (facture, certificat) ; sinon, prévoyez une inspection du terrain.

Pyrrhotite dans les fondations

Ce que c'est: Le béton de certaines maisons de la Mauricie, coulées surtout entre 1996 et 2008, contient de la pyrrhotite, qui le fait gonfler et fissurer.
Ce qui peut vous en coûter: Il n'existe aucun traitement : la seule solution est de remplacer les fondations, en soulevant la maison. Le programme d'aide public allait jusqu'à 75 000 $, et il n'accepte plus de demandes (à confirmer auprès de la Société d'habitation du Québec).
Quoi faire: Exigez le rapport d'essai du béton (indice de pétrographie du gonflement, IPPG) ou faites-le faire avant de lever vos conditions.

Patrimoine classé, cité ou déclaré

Ce que c'est: Le bâtiment ou le secteur est protégé par la Loi sur le patrimoine culturel ou par un règlement municipal.
Ce qui peut vous en coûter: Fenêtres, revêtement, toiture, agrandissement, démolition : les travaux demandent une autorisation et des matériaux d'origine, souvent plus chers. Pour un immeuble classé, le vendeur doit aviser le ministre 60 jours avant la vente, sinon la vente peut être annulée.
Quoi faire: Demandez à la municipalité ce qui est protégé et quelles autorisations ont été données pour les travaux déjà faits.
Pour le vendeur: Vendeur d'un immeuble classé : l'avis au ministre se donne avant la vente, pas après.

Usage ou logements non conformes au zonage

Ce que c'est: Le rôle d'évaluation montre plus de logements, ou un autre usage, que ce que la zone permet aujourd'hui.
Ce qui peut vous en coûter: Si l'usage n'est pas protégé par des droits acquis, la ville peut exiger de fermer le logement de trop : un loyer de moins, et une valeur en baisse. Des droits acquis peuvent se perdre si l'usage cesse pendant le délai fixé par le règlement, ou si le bâtiment est détruit.
Quoi faire: Demandez les permis d'origine et les preuves d'usage continu (baux, comptes de taxes), et faites confirmer les droits acquis par la municipalité.

Zone agricole

Ce que c'est: Le lot est en zone agricole protégée.
Ce qui peut vous en coûter: Bâtir une maison, lotir ou changer l'usage demande en général une autorisation de la Commission de protection du territoire agricole (CPTAQ), qui peut être refusée. Un terrain vacant que vous pensiez construire peut ne jamais l'être.
Quoi faire: Avant l'offre, vérifiez auprès de la CPTAQ s'il existe une autorisation ou un droit acquis pour une résidence sur ce lot.

Ligne à haute tension ou pipeline

Ce que c'est: Une ligne électrique de 69 kV et plus ou un pipeline passe sur le lot ou tout près.
Ce qui peut vous en coûter: Une servitude interdit de bâtir, de planter ou de creuser dans l'emprise : une partie du terrain devient inutilisable pour un garage, une piscine ou un agrandissement.
Quoi faire: Faites vérifier les servitudes inscrites au registre foncier et leur tracé sur le certificat de localisation.

Prise d'eau potable

Ce que c'est: Le lot est dans l'aire de protection immédiate d'une prise d'eau ou d'un puits municipal.
Ce qui peut vous en coûter: Les activités y sont très limitées par le Règlement sur le prélèvement des eaux : certains travaux, installations septiques ou entreposages peuvent être interdits.
Quoi faire: Demandez à la municipalité ce qui est permis dans cette aire avant de prévoir des travaux.

Acheteurs

Avant de faire une offre, en cinq étapes

Tapez l'adresse
Le récapitulatif est gratuit, même sans compte : la zone, l'année, la valeur et les points à vérifier.
Lisez ce qui peut coûter cher
Dans le rapport, la section « Ce qui pourrait vous coûter cher » range les alertes par gravité, avec la source de chacune.
Demandez les documents
Certificat de localisation récent, déclarations du vendeur, permis des travaux, comptes de taxes : selon ce qui a été repéré.
Faites inspecter
L'inspection préachat n'est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Donnez à l'inspecteur la liste des points à vérifier.
Mettez-le dans l'offre
Faites de chaque point sérieux une condition de la promesse d'achat : étude, soumission d'assurance, confirmation de la ville.

Propriétaires

Ce que ça change pour vous, même sans vendre

Les mêmes alertes comptent quand vous rénovez, quand vous assurez votre maison et le jour où vous voudrez la vendre.

Avant de rénover

Une zone inondable, une forte pente, un secteur patrimonial ou une servitude peuvent faire refuser le permis d'un agrandissement, d'une piscine ou d'un garage : mieux vaut le savoir avant de payer les plans.

Pour votre assurance

Un réservoir de mazout enfoui, une zone inondable ou des fondations à risque changent ce que l'assureur couvre. Vérifiez votre contrat avant le sinistre, pas après.

Pour la valeur de votre maison

Une contrainte forte pèse sur le prix de revente. La documenter tôt (étude, preuve de retrait, droits acquis confirmés) protège votre valeur.

Pour rester informé

Les cartes changent : nouvelles zones inondables, modifications du zonage, travaux de la ville. Les alertes de votre maison vous préviennent.

Les alertes de votre maison (zonage, permis, travaux, avis publics) sont dans Mes alertes, et la Veille de ma maison les suit toute l'année.

Vendeurs

Pourquoi vérifier votre propre propriété

Une vente qui échoue fait perdre des semaines, une partie du prix, et parfois l'acheteur suivant. La plupart des échecs viennent d'un point connu trop tard.

Un acheteur averti trouvera

Ce que vous ne dites pas, l'inspecteur, le prêteur ou le notaire de l'acheteur risque de le trouver : la vente tombe, souvent à quelques jours de l'acte.

La garantie légale vous suit

Le vendeur garantit que la propriété est exempte de vices cachés (article 1726 du Code civil). S'il les connaissait, il peut aussi devoir des dommages-intérêts (article 1728).

Préparer coûte moins cher

Réunir les permis, la preuve de retrait d'un réservoir ou l'étude du béton avant la mise en vente évite une baisse de prix négociée à la dernière minute.

Une fiche claire vend mieux

Une propriété dont les points sont connus et documentés rassure l'acheteur, son courtier et son prêteur.

Ce que dit la loi

La garantie contre les vices cachés

Ce qui est garantiLe vendeur garantit que la propriété est exempte de vices cachés qui la rendent impropre à l'usage, ou qui en diminuent tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas achetée, ou pas à ce prix (article 1726 du Code civil du Québec).
Ce qui n'est pas cachéUn vice qu'un acheteur prudent et diligent aurait pu constater n'est pas caché. Une information publique, comme une zone inondable, peut être opposée à l'acheteur qui ne l'a pas cherchée.
Les délaisL'acheteur doit dénoncer le vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable après l'avoir découvert (article 1739). Une poursuite se prend en général dans les trois ans.
Ce que l'acheteur peut obtenirUne baisse du prix, l'annulation de la vente si le vice est grave, et des dommages-intérêts si le vendeur connaissait le vice (article 1728).

Ce guide n'est pas un avis juridique. Pour votre situation, consultez un notaire ou un avocat.

Avec Radar Foncier

Tout ça, pour n'importe quelle adresse

Le récapitulatif, gratuitTapez l'adresse sur l'accueil : la zone, l'année et le nombre de points à vérifier, sans compte.
Citoyen, 8,99 $ par moisPour l'acheteur d'une maison : ce qui peut coûter cher, en mots simples, et ce que vous pourrez faire sur le terrain. Le guide.
Transaction sans surprise, 65 $ par moisPour les vendeurs, les courtiers et les notaires : 70 contrôles, l'indice de risque de conformité et les documents à exiger. Le guide.

Radar Foncier signale ; il ne remplace ni l'inspection préachat, ni le certificat de localisation, ni la confirmation de la municipalité, ni l'avis du notaire.

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